土地の税額計算

ページ番号　C1003730　更新日　 令和5年3月31日

土地の価格は

固定資産の評価は、国が示す「固定資産評価基準」により算出し、価格を決定します。
平成6年度の評価替えから公的土地評価の均衡化・適正化のため、宅地の評価は地価公示価格等の7割を目途に評定すると定められました。
評価の見直しは3年に一度行われ（評価替え）、平成9年度からは評価替え以外の年度であっても、地価が下落していると認められる土地に関しては、価格の修正が行われています。

（注）路線価とは道路ごとに算定され、その道路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格です。

評価について

固定資産評価基準によって、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目について

地目は、宅地、田及び畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地があります。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

土地に対する課税

宅地の税額の求め方

課税標準額（注1）×税率（固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）＝税額

（注1）課税標準額　（当該年度の価格×課税標準の特例）は、実際の税額を計算するための基礎となる額です。

住宅用地・市街化区域農地に対する課税標準額の特例

住宅用地等については、税負担が軽減されています。毎年1月1日に居住用家屋のある土地には当該家屋床面積の10倍まで住宅用地の特例が適用され、そのうち戸数1戸あたり200平方メートルまでの部分は小規模住宅用地の特例が適用されます。また、市街化区域農地にも特例が適用されます。

区分（一戸あたり） 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分） 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地（200平方メートルを超える部分） 価格×1/3 価格×2/3
市街化区域農地 価格×1/3 価格×2/3

宅地の負担調整措置について

平成6年度税制改正において、固定資産税の宅地の評価は地価公示価格等の7割を目処に評定すると定められ、地価公示価格等の3割程度であった価格が引き上げられることになりました。そこで、税負担の急激な増加を避けるため、段階的に税額を引き上げる負担調整措置を行うことになりました。平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から地域や土地によりばらつきのある負担水準（注1）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

このため、例えば過去の評価替えにおいて評価が急激に上昇した一方で、負担調整措置により、本来負担すべき税額まで段階的に引き上げている過程にある土地（負担水準が低い土地）については、評価額が前年度より下がっていても、税額が据え置きまたは上昇する場合があります。

ただし、令和3年度に限り、負担調整等により価格が上昇する土地について、当該年度課税標準額を前年度課税標準額に据え置きます。

宅地の区分ごとの負担調整措置

宅地の区分

価格（本則課税標準額）に対する

前年度課税標準額の割合

 負担調整措置

小規模住宅用地

及び

一般住宅用地

 100％以上のもの 本則課税標準額に引下げ
100％未満のもの

前年度課税標準額＋（当該年度本則課税標準額×5％）

令和3年度に限り、前年度課税標準額に据置き

（注）ただし、本則課税標準額を上回る場合は本則課税標準額とし、20％を下回る場合は20％相当額とする。

非住宅用地

 70％を超えるもの

価格の70％まで引下げ

（注）当該年度税額＝（当該年度価格×0.7）×税率
60％以上、70％以下のもの 前年度課税標準額に据置き
60％未満のもの

前年度課税標準額＋（当該年度価格×5％）

令和3年度に限り、前年度課税標準額に据置き

（注）ただし、価格の60％を上回る場合は60％とし、20％を下回る場合は20％相当額とする。

（注1）負担水準とは、前年度の税額算出の基礎となった課税標準額が、当該年度の課税標準となるべき額（本則課税標準額）にどれくらい到達しているかという数値を言います。

負担水準=前年度課税標準額（注2）÷当該年度本則課税標準額（注3）×100％

（注2）評価替えの年度及び地目の変換等があった場合は、前年度の納税通知書に記載されていた額とは一致しないことがあります。
（注3）当該年度本則課税標準額=当該年度価格×課税標準の特例率

宅地の税額計算例

当該年度の課税標準額は、下の表の区分及び負担水準に応じて、当該年度価格及び前年度の課税標準額から計算されます。

〈税額（固定資産税）の計算例〉
区分が住宅用地、負担水準が100％以下の場合の例です。

土地の地積：150平方メートル　居住用家屋：1戸
当該年度価格・・・・・・・・・・・・・24,000,000円
前年度課税標準額・・・・・・・・・・・3,600,000円

  1.  当該年度本則課税標準額を求めます。
    居住用家屋が1戸あるので、地積150平方メートルすべてに小規模住宅用地の特例が適用され、当該年度価格に特例率1/6を乗じます。

    当該年度本則課税標準額＝24,000,000円×1/6＝4,000,000円
  2. 当該年度本則課税標準額と前年度課税標準額から負担水準を求めます。

    負担水準＝3,600,000円（前年度課税標準額）÷4,000,000円（当該年度本則課税標準額）×100＝90%
  3. 当該年度の課税標準額を求めます。
    宅地の区分が住宅用地で負担水準が100%以下に該当するため、当該年度課税標準額は前年度課税標準額に当該年度本則課税標準額の5%を加算します。ただし、令和3年度に限り、当該年度課税標準額を前年度課税標準額に据え置きます。

    当該年度課税標準額＝3,600,000円＋（4,000,000円×5%）＝3,800,000円
    （（注）ただし、本則課税標準額を上回る場合は、本則課税標準額とし、20％を下回る場合は、20％相当額とします）

  4. 当該年度固定資産税額（土地）を求めます。
    当該年度課税標準額に税率1.4％を乗じます。

    当該年度固定資産税額＝3,800,000円×1.4%＝53,200円
     

    （注1）評価替えの年度および地目の変換等があった場合は、前年度の納税通知書に記載されていた額とは一致しないことがあります。

    （注2）都市計画税は課税標準額の特例率が1/3、税率が0.3％となり、同様に計算します。

    （注3）課税標準額の端数処理（1,000円未満切り捨て）及び税額の端数処理（100円未満切り捨て）については、実際には各納税者ごとのすべての固定資産（土地・家屋・償却資産）を合算した後の額によって行われます。

土地利用が変わったら

土地の利用形態が変わると、土地の評価や税額が変わることがあります。適正な課税を行うため次のような変更などがありましたらご連絡ください。

このページに関するお問い合わせ

市民部 資産税課 土地評価担当
電話：0467-81-7141

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